万达商业地产众筹1000元起步 产品考验监管红线

◎每经记者杜冉乐半月前推出“快利来”，风靡上百个万达广场，让快钱借万达疯狂了一番，如今万达又借力快钱，站在了互联网金融的“风口”上。昨日(6月8日)，万达联手快钱发起了一款名为“稳赚1号”的互联网金融产品，号称是万达首个商业地产众筹产品，业内称之为“Pre-REITs”产品，投资门槛仅为1000元，最高认筹100万元，预计年化收益可达12%以上

◎每经记者杜冉乐

半月前推出“快利来”，风靡上百个万达广场，让快钱借万达疯狂了一番，如今万达又借力快钱，站在了互联网金融的“风口”上。

昨日(6月8日)，万达联手快钱发起了一款名为“稳赚1号”的互联网金融产品，号称是万达首个商业地产众筹产品，业内称之为“Pre-REITs”产品，投资门槛仅为1000元，最高认筹100万元，预计年化收益可达12%以上。

作为面向大众投资的众筹产品，“稳赚1号”所筹的资金将如何独立管理运作？随着万达广场规模性建设，该产品最长达7年的投资期能不能让这一收益率按约兑现？又如何避开互联网平台“自融”风险？这是广大投资者关注的问题。

投资门槛仅1000元

从万达披露的资料来看，“稳赚1号”的投资门槛仅为1000元。类似于公募基金产品，也是以份为单位，认筹起点最低1份，超出部分以1份递增，最高认筹1000份，也就是100万元。

拿到了万达众筹的入场券，投资人不禁要问：钱要投到哪儿去？上述产品资料显示，标的主要为万达2015年新开工且在2016年开业只租不售的万达广场项目，但万达强调，其有权根据筹集情况调整基础资产。

对于投资人更关心的资金回报率，按照上述产品设计，万达给出了两部分收益，一部分是净物业租金收益，预期年化收益率6%，以每年7月15日为兑现日；另一部分为物业增值收益，预计收益率6%，退出时会一次性发放。

上述众筹份额的流动性，万达也表示可以“转让或机构收购”。《每日经济新闻》记者注意到，上述产品投资期限不超过7年，在退出设计上，万达的思路是，要么将来把标的项目打包做成REITs产品等形式上市，要么通过第三方并购所投标的股权或资产，其转让对价的增值不会低于实际众筹资金的年化收益率6%。

美国NAI新巢地产成都总经理蒋鹏解释称，除了6%的每年租金分红，一旦REITs上市，资产增值收益70%归投资人享有，而此次基础资产全部按成本价卖给投资人，REITs上市会有高额增值空间。

万达也想到了内部解决方法。万达称，或指定第三方在第7次派发收益之前，以不低于实际众筹资金1.5倍收购众筹标的股权或资产；发起人使用上述转让所得资金，回购投资人持有的众筹标的份额。“回购条款比较重要，这类似于万达发行的一个带有选择权的债券。”蒋鹏解释说，从债券角度讲，年化收益率6%的基础定价，同时还有资产支持，加上万达集团的无条件担保，还有7年150%的回购条款，条件极其优厚。但不知道万达是否会准确对应资产并设置隔离。

除了万达，围绕互联网众筹，各路资本正起舞狂欢。近日，平安好房与大华基金宣布成立了国内第一只50亿元规模的地产众筹基金。

机构投资者认购居多

当前国内商业地产正陷入“结构性过剩”和资产价值与租金收益相背离的双重“魔咒”，万达大胆推出互联网众筹产品，且门槛低至1000元，为何大众实际认购并不活跃？

万达一位高管告诉记者，截至目前，认购上述产品的主要是机构投资者。

一位行业人士感叹，7年投资期太长了。该人士担忧，如果众筹标的资产不能出表，就不能算是轻资产，而应是类股权投资，算是一个“夹层”，只能看做一种创新的融资渠道。

对上述众筹资金，将如何进行独立管理运作？蒋鹏说，投资资金项目包应进行一对一资产隔离，投资份额对应的是5个项目一组的资产包。记者注意到，这种说法其实就是一种大基金嵌套小基金的模式。

不过，上述万达高管告诉记者，他们并未采取很复杂的结构设计，比如单独设立投资公司（如SPV结构）。但该高管对外界的说法并无直接回应。

此外，外界也担忧万达可能涉及互联网平台“自融”问题（自融是指实体企业自己在线上开办网贷平台，融到的资金主要用于自己企业或关联企业使用，此举就涉嫌非法集资）。上述万达高管说，通过快钱方式营造一个分销平台，国家正在进行试点，设计产品时已规避掉了合规风险。