报告称新一代科技公司正在搬向中心商务区

华凤仪 国际物业咨询公司高力国际最新发布了一份报告，关于亚太地区科技公司对于办公空间需求的变化。报告发现，从前科技公司通常分布在科技产业园区，而现在，新一代科技公司对于大型软硬件开发科研项目的依赖度变低，因而他们正在搬离园区式的办公空间，而靠近城市传统 CBD，同时办公空间也为了适应科技公司的办公需求而变得更灵活而易于调整

华凤仪

国际物业咨询公司高力国际最新发布了一份报告，关于亚太地区科技公司对于办公空间需求的变化。

报告发现，从前科技公司通常分布在科技产业园区，而现在，新一代科技公司对于大型软硬件开发科研项目的依赖度变低，因而他们正在搬离园区式的办公空间，而靠近城市传统 CBD，同时办公空间也为了适应科技公司的办公需求而变得更灵活而易于调整。

“在亚洲，金融及保险公司一直以来都是中心商务区写字楼的主要租户，但如今情况已经开始有所变化，愈来愈多的科技公司（其中许多公司均成立不久或刚刚起步）开始占据商业中心区位置。”高力国际亚洲企业用户服务董事总经理 Sam Harvey-Jones 说，“科技公司志在招募身负才能的年轻员工，他们往往拥有完全不同的心态。年轻一代更青睐充满趣味、创意十足且无拘无束的工作环境──而市场也在不断变化，以满足他们的需求。”

高力国际的报告里把科技公司分成了三代。第一代指的是已经在亚洲展开运营超过 20 年的公司。它们通常是软硬件提供商起家，而后迁移到程序开发、云服务和数据分析等业务，典型公司比如 IBM、Microsoft、HP 和 Cisco；第二代是发展了 10 年左右，他们多是 OTT 运营商，比如 Google、LinkedIn 和 Dropbox。第三代则是新成立处于初创阶段的科技公司。在员工增长速度上，第一代公司增速缓慢，第二代温和增长，而第三代则常常会经历员工激增。

第一代科技公司一向倾向选择位于商业园区的次中心区域，这反映了过去需要大片空间进行研发。这一现象至今仍然存在。然而，年轻且通常规模较小的第二代及第三代公司越来越青睐中心商务区。

推动这种转变的因素在于这些公司的员工数量较少，且较少着重于软件及硬件开发，因此所需的空间比第一代公司要小。同时城市中心商务区则有更便利的交通、零售以及娱乐设施能够帮助公司吸引年轻人才加盟。

这种情况在中国及印度等快速发展的市场中却又有所不同。在这些市场中，科技公司无论成立年限或规模均聚集在同一区域，出现这一现象的部分原因在于政府政策鼓励科技公司聚集，而新兴的小公司似乎也更愿意和那些已经成长为科技巨头的大公司成为邻居。

香港明显偏爱第二代科技公司，它们通常入驻城市中心，虽然并不是 CBD。金融科技公司（Fintech）正在香港快速增长，它们非常愿意接近传统的银行和金融公司，而布局在中环 CBD 和位于九龙的 ICC 塔。而第一代公司则是科技园（Science Park ）和数码港 （Cyber Port），以便于更大 的研发和实验空间。

新加坡的科技公司喜欢在 CBD 核心位置来建立品牌形象地位，也有利于吸引人才。这一点倒是和很多传统公司想的一样。

中国，技术公司偏爱一线城市，尤其是北京和上海，源于更高的经济发展水平，更低的市场准入门槛，以及有吸引力的政策激励。中国的这些城市通常有专门规划设计好的科技产业园区，比如北京的中关村、望京，或者上海的张江，这些区域提供适宜的房租以及 R&D 功能配置，而这些地区也受益于相关产业集群的业务发展扩张。

澳大利亚，大多数科技公司喜欢驻扎在悉尼，另外墨尔本也有一些。第一代公司会驻扎在例如麦格理公园 Macquarie Park 这样的商务园区。第二代则倾向于有更多餐厅、咖啡馆和零售分布的 CBD 区域，接近于传统投行的选址，很多分布在乔治街（George Street）和马丁广场（Martin Place），一方面是为了吸引和留住人才，另一方面也为了靠近客户和供应商。

无论是在中心商务区还是商业园区，相比其他租户类型，科技公司注重为他们极具创造力的、通常更年轻的员工提供有吸引力的办公环境。这种环境的特征包括开放式办公空间、合作互动空间、更加个性化、更具想象力的设计、更“有趣”。由于长时间工作已成常态，因此带有厨房的写字楼也越来越受欢迎。

科技公司正在以出人预料的速度快速发展，因而常常会经历员工的快速激增，难以预测的人员配置要求给他们签订长期租约带来麻烦。因此他们希望签订更为灵活的租赁合同，以及可以在租期内迅速增加租赁空间的能力。这在高空置率的市场问题不大，而对于低空置率的市场，比如香港，则难以推行。为了未来发展而租赁额外更大的空间是可行的策略，但这往往会造成浪费。

于是基于活动的灵活空间配置方式日益流行，这种方式可以调节员工人数的不确定性，比固定分配工位的方式更能适应人员的收缩或者膨胀。如 WeWork 和 Regus 这样的可以提供灵活办公空间的第三方运营商，正在全球扩张以适应不断增长的科技行业租户。

而实际上另一家物业咨询公司 JLL 在上月发布的全球市场观察里也得到类似的发现，数字科技公司在加剧扩张，占据了 2015 年度美国写字楼租赁市场的 20%，比政府、保险和咨询加起来还要多，类似的情况也同样发生在亚太地区。同时也说，数字化新兴科技公司更青睐于灵活的办公解决方案，认为这是由于科技公司更关注员工的人性化体验和以工作效率优先。这也使得联合办公空间，在美国很多城市，成了增长最快的写字楼租赁细分市场。从 2005 年开始出现的联合办公空间，在 2015 年全美已经有超过 3,000 多家。

虽然说高力国际在报告中认为，科技公司主要是因为吸引人才而选择入驻 CBD。恐怕这一点也并不是最首要原因，科技公司正在与各个行业和社会生活发生更密切的关系，自然需要接近传统商务区。而通常来说，处于产业链上游的产业会占据城市更核心的办公空间，比如一直以来城市核心 CBD 的顶级写字楼都是被金融行业公司占据，在这个意义上来说，科技行业在产业链的位置也正在向上移动。另外和当地社区的开放交流也是新兴科技园区的规划特征，比如谷歌和苹果的最新总部设计上都有相关的考虑。

题图和文内图来自 flickr@Arvin Lim、 高力国际