李宇嘉：处理个案风险的体系化，彰显房地产治理能力现代化

李宇嘉：处理个案风险的体系化，彰显房地产治理能力现代化

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

12月3日，针对恒大集团披露了可能无法履行担保责任的公告，中国人民银行、证监会、银保监会、住房和城乡建设部等四部委作出回应。总体基调上，央行此次回应与10月15日第三季度金融统计数据发布会上的回应基本一致，可以总结为八个字，“个别现象、自身原因”，即仅仅局限在个别房企出现风险，该风险主要源于自身经营不善、盲目扩张。

也就是说，对于恒大可能出现债务违约，已经在监管层的预期之中。“个别现象、自身原因”的定位，传达出的信号是，大多数房企或者说行业的基本盘仍旧坚守主业，而没有盲目多元化，仍旧经营稳健，而没有过度且违规加杠杆。由此，对恒大问题的处置，基本原则保持稳定和定力，重点仍旧是督促其资产处置、恢复项目建设，维护住房消费者合法权益。

可以说，对于少数过快加杠杆、盲目多元化，甚至出现金融化、泡沫化倾向的开发商群体，仍以“自救”为主，这是行业市场化、法治化建设的要求，更是去泡沫、去金融化的必由之路。企业盲目多元化，违规加杠杆，导致风险爆发，首先应该以自己的资产来承担，该变卖的变卖，该盘活的盘活。违反财经纪律的投资者，也要承担一定损失，谁家的孩子谁抱走。

这是政策的定力，或者政策保持连续稳定，甚至可以说是长效机制的要求。不过，当市场预期不稳、出现失灵迹象，风险可能出现传染时，政府就要实时排查和处置，防止蔓延和扩散，这是房地产“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制目标要求，更是“有为政府”的职责。所以，应恒大请求，广东省政府同意派出工作组，推进风险处置工作、督促切实加强内控管理。

政府及时介入，目的是基于对风险状况的全盘了解，推进处置工作，首先就是通过资产处置、资产正常循环、协助寻找合作方等，确保项目保交付、保民生的首要目标。央行也表态，继续配合广东省政府、相关部门和地方政府，做好风险化解工作。这意味着，在资产处置或循环过程中，涉及到开发贷款、按揭贷款的正常投放，并购贷推进项目盘活和收购，央行将大力配合。

银保监会新闻发言人说，恒大集团全部债务中金融债务占比约三分之一，结构比较分散，其金融投资数额很小。这与央行在10月份时表态，即“恒大集团资产总规模超过2万亿元，其中房地产开发项目约占60%”是完全一致的。当前，政府及时介入稳定市场预期后，再通过金融资源的合理支持，让主体资产（土地和房屋）循环起来，这是解决问题的关键。

其次，政府及时介入，督促其加强内控管理，目的是稳定企业各部门和员工的预期和信心，让企业各条线（比如开发、运营、财务、营销等）能正常运转和协作。同时，督促企业提前排查，将潜在风险控制在萌芽状态，并借助资产循环，制定和落实后续债务偿还的可行计划。这样，才能稳定企业内部、施工单位和供应商、银行等，也是治理风险个案的合理路径。

站在全行业的角度来看，行业基本面或基本盘稳定住了，违约个案的影响和风险自然就淡化了。此次回应中，央行提出，近期境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态。近期，在坚持长效机制的框架下，金融、土地、销售政策开始调整。比如，近期第三轮集中供地，各地调整土地出让政策，降低地价和溢价率，提振开发商拿地情绪，也给市场传达了积极信号。

金融方面，确保“专款专用”、“保交楼”的前提下，各地优化预售资金监管，缓解开发商资金链紧张。同时，银行加速按揭发放，缩短放贷周期，降低贷款利率。由此，11月各地商品房市场开始稳定。根据克而瑞统计，11月29个监测城市预计成交新建商品房规模达1808万平方米，环比微降4%，出现了止跌趋势，其中一线城市环比增长10%，稳定的信号很明显。

目前，内源融资（销售回款）占据开发商50%以上的资金来源。11月份，楼市成交止跌，预售资金监管优化，将渐进传导至开发商销售回款改善。另外，外源融资也开始好转，近期信用债开始向杠杆率适中、稳健经营的民企开放；并购贷重启，支持兼并收购项目或风险企业；各地鼓励开发商降价促销。这些举措将有利于夯实企业“自救”的资金循环机制。总之，在应对风险方面，管理层已经做好了预案，这也是房地产治理体系和治理能力现代化的彰显。

（责任编辑：蒲莎莎）