社区O2O冲击 如何让物业公司自身“去物业化”？

摘要： 物业2.0其实是一个“去物业化”过程，从传统收物业费过渡到提供家庭生活消费服务，产生新的盈利模式。否定自身是推陈出新的法门，譬如，硬盘“去硬件化”之后就有了云盘，杂志“去杂志化”就有了很多流行电子杂志，物业管理公司的“去物业化”的逻辑与此相通，都是为了适应潮流，提升效率

摘要： 物业2.0其实是一个“去物业化”过程，从传统收物业费过渡到提供家庭生活消费服务，产生新的盈利模式。

否定自身是推陈出新的法门，譬如，硬盘“去硬件化”之后就有了云盘，杂志“去杂志化”就有了很多流行电子杂志，物业管理公司的“去物业化”的逻辑与此相通，都是为了适应潮流，提升效率。

在移动互联网时代，“去物业化”趋势越来越明显，以往物业公司对社区全能式管理正不断被其他社会力量所分化，很多社区O2O绕过物业公司直接针对居民提供各种到家、上门服务；而很多物业公司“空守宝山而不觉”，也未能享受到居民家庭生活消费带来的巨大红利。还有一些物业公司试图自己起一个O2O项目，本文试图提供另一个思路，物业公司自身“去物业化”，整合全社会的资源，特别是O2O项目的优势来做物业服务。

一、社区经济的两个不容忽视的重要特征：

社区是居民家庭的落脚处，“家庭”、“社区”、“单位”三点一线式已成现代人的生活常态。早些年瞄准社区营销的是一些向老年人推销医疗器械或保健品的地推团队，伴随电商的繁华和O2O模式的兴起，社区作为消费者身边“最后一公里”，渐成商家必争之地。

（1）、相对封闭的生态系统：社区里有居委会、物业公司、业主、商户等角色，有商超、集市、便利店、餐厅等场所，高端社区还有学校、药店、医院、会所等配套，社区几乎囊括了所有便民业态。各个社区在地域上相对分隔，管理上自成一体，使得很多社区O2O项目线下推广成本居高不下，难以发挥互联网经济的“规模、连接、速度”优势而无功折返。基于此，作者曾写过《备受诟病的“拆围墙”，能为社区O2O的渗透带来转机吗？》一文详细探讨“开放型社区”给未来社区O2O线下渗透带来的转机。

（2）、居民家庭消费的“桥头堡”：中国老百姓的消费习惯不同于西方，在面临买房、装修、买车、教育、医疗、投资等大宗家庭生活消费往往是出于集体决策，因此社区经济不是针对消费者个人的B2C，而是针对社区家庭的B2F模式（Business-To-Family）；随着老百姓的家底越来越殷实，中产阶级的崛起消费升级趋势明显，而社区作为“房地产后市场”和家庭消费全场景的重要入口，自然成为资本市场的“香饽饽”。

二、回顾物业公司是怎样被社区O2O绕过去的？

物业公司扮演的是全社区系统的守护者，负责维护治安，维修水、电、供暖等基础设施，保护环境卫生，看管公共空间，催缴物管费用，甚至还须留意登记房屋入住情况，监理装修施工，处理邻里纠纷等各种庶务，是业主身边的“大内总管”。

物业占据明显的地利优势，然而很多社区O2O项目在落地中，并没有让物业公司参与进来：

（1）、房屋租赁、二手房交易大多是由业主与房产中介公司经纪人单线联系，而物业并无作为，而各大房产中介门店就在社区门口扎堆（物业有BBS论坛，原本可以轻松成为供需双方的撮合者）。

（2）、装修改造周期长、涉及环节多、材料多，业主没有时间全程跟进，而很多装修公司监理容易出现偷工减料项目，第三方的家装O2O平台等出来后被业主接受（其实物业公司派遣服务人员担任装修监理并不难）。

（3）、家政服务中的搬家、开荒、保洁、家电清洗、家居保养、保姆、搬家、开锁等业务本是社区物业服务的强项，但58到家等O2O提供上门服务，用户逐渐开始通过手机找家政服务，而不是找物业。

（4）、除了京东到家、58到家等此类O2O平台外，很多垂直的O2O项目以单品切入社区市场，比如e袋洗就跨过了很多社区家门口的干洗店，成为洗衣市场巨头后，又招募社区闲置劳动力当小e管家，做社区共享经济。

（5）、一些社区O2O大力整合便利店（小卖部）提供生鲜、蔬菜在线采购配送、费用代缴、上门维修等居民日常消费服务；也有一些社区商超O2O与物业公司合作，但跨过物业公司也无伤大雅。

眼看这么多业务在家门口流失，物业公司是不是以后只能收快递、废品和停车费呢？事实上，越来越多的社区开设安装了自提快递柜；已经有回收家电废品的O2O项目拿到融资了；针对社区内的洗车、P2P租车等项目也多了起来。站在物业公司的立场上说，物业管理应该争取的，以及本应该很容易得到的市场，正被越来越多的O2O项目蚕食••••••

三、物业公司如何开启“去物业化”进程？

不过，在社区O2O的冲击下，物业公司仍然占据着得天独厚的优势：

（1）、物业公司对小区住户算是知根知底，ERP系统里有业主的真实数据，一些经验丰富的物业服务人员对于各家各户结婚、生小孩、请保姆、装修、家电清洗、家具保养、搬家等家长里短如天气一样敏感，这表明物业公司在满足业主需求上占据先机。

（2）、业主倾向于与商家、邻居等保持陌生的“弱关系”；而业主与物业之间却是“强关系”，正所谓“低头不见抬头见“，有点抱怨、摩擦很正常，只要服务一点一滴的在改进，业主是能感触到的。

（3）、由于社区的天然壁垒让互联网O2O项目一时找不到北，这为物业公司转型赢得了时间。

“去物业化”绝不意味着物业公司放弃经营物业，而是在此基础上以更开放的姿态拥抱新技术和新变化，提升物业管理效率。社区智能安防的普及就让保安深夜巡逻被值班室监控所替代，社区登记变为门禁刷卡，就大大降低人力成本，增加了社区居民的安全感。物业公司可在保安、保洁、设备维修、园区绿化等杂项逐步选择外包，交由专业公司打理，改变以往物业公司事无巨细，苦活脏活累活全包的状态。物业公司还要善于利用移动互联网，比如万科、龙湖、保利、绿地等大型房产物业可以在APP或微信公众号上收缴物业费了。此外，物业公司还可与一些优质O2O项目合作，从外部引进社会资源，为社区居民提供互联网+益民服务。

“去物业化”其实是一个从对物的管理转移到对人的服务的过程，物业公司应从靠收物业费的单一盈利模式，转变到深挖居民家庭生活消费的无限潜力。社区是一个巨大的长尾市场，覆盖了餐饮、生鲜、家电家具维修、租房、二手房、家政、家装、汽车、教育、婚庆、家庭娱乐、医疗保健、理财等方方面面，充满无数市场机遇；物业公司在居民的衣、食、住、行、用、文、教、乐、财等方面可以大有作为，既可以摆脱传统物业长期处于价值链下游的地位；还可以为社区家庭提供贴身的“管家式服务”；与O2O的线上管家相比，更加能够让业主放心和信任，因而更有竞争力，极大提升物业公司的附加值。

“去物业化”不过是“物业2.0"的另一种表述，为了回归物业公司的服务本质，赢得更大的生存空间。

作者：李星（公众号：lixingo2o），策划人，专注于家庭生活消费O2O研究，本文发表于《现代物业》杂志，发表于 钛媒体略有改动。