旁观上海徐家汇：电商对商业地产的冲击是伪命题

每经记者 卢曦 发自上海在上海有过多年生活、工作经历的协信集团总裁刘爱明，对上海的发展有着非常深入、具体的观察。他对比上海徐家汇商业圈竞争格局的今昔变化，得出的答案是――电商对商业地产的冲击是伪命题；要保持商业地产永恒的生命力，经营思路必须常变常新

每经记者 卢曦 发自上海

在上海有过多年生活、工作经历的协信集团总裁刘爱明，对上海的发展有着非常深入、具体的观察。他对比上海徐家汇商业圈竞争格局的今昔变化，得出的答案是――电商对商业地产的冲击是伪命题；要保持商业地产永恒的生命力，经营思路必须常变常新。

刘爱明对互联网的看法，并不是视其为会颠覆传统商业模式的 “洪水猛兽”，而是把它当作为提升经营效率的工具。如果能利用互联网对商业地产进行改造，客户对商业的黏度就会大大提升，光顾商场的频率和消费次数有机会得到提高，进而令商业地产的价值大幅提升。

“傻子时代”已经结束

刘爱明在房地产行业摸爬滚打了20年，在他看来，以往“傻子都能赚钱”的时代是不正常的，所谓房地产黄金时代已去的言论也就并不成立。在所谓的房地产“黄金时代”，赔钱是一件困难的事。刘爱明清楚地记得那时一些不合逻辑的现象。比如能力强、效率高的企业，10个月就开发出一个项目，而能力较弱的企业，要花20个月才能完成类似的项目。结果却是后者赚钱更多，因为在耽误的10个月内，房价又大幅上涨了。

对于行业的波动，刘爱明并不担忧，在他看来，未来房地产行业蕴含的机会远远大于危机。

房地产发展到今天，越来越多的房企开始懂得塑造品牌，以设计、服务等各方面专业化的精耕细作取胜，回归了理性的繁荣才可以称得上真正的黄金时代。

未来10~20年，房地产行业将日趋多元化，除了住宅，大城市还将出现大量多元化物业，商场将差异化发展，酒店也将覆盖高星级酒店乃至经济型酒店。

城镇化也将给房地产带来强劲增长动力。随着城市常住人口增长，中国城市的发展将从新区的开发转向存量的盘活。在过去5到10年里，城市更新的动力是商业，而未来产业驱动将成为主流。

协信看到的正是这样的机会，未来城市将形成“产城一体”，人们在同一个地方居住和生活，因而在开发时，就要勾画出产城一体的模型。这样才能避免“睡城”、“鬼城”的出现。

互联网将改造商业地产模式

终结傻子时代的不只是住宅，还有商业地产。从上世纪90年代开始供应商要进入商场必须支付高额进场费和租金的时代，正在随着互联网的崛起而终结。

商业地产是协信的强项，且以持有性地产为主。随着电子商务的蓬勃发展，实体商家纷纷感到担忧。在协信勾勒的画面里，商场、购物中心与住宅融于一体，电商的冲击无法取代实体商业带来的美妙体验。

刘爱明表示，商业地产是比住宅复杂得多的物业形式，要求经营者有快速调整的能力，适应各种变化，而电商仅仅是变化中的一种。

“住宅交付问题结束，商业地产交付问题才开始，必须每年都做调整。”刘爱明说。要做一家以服务取胜的企业，不论是商、住、产哪一种形式，都需要潜心研究、快速变化。

DVD的出现让很多人抛弃了电影院，3D和IMAX技术又将观众吸引了回来。刘爱明在北京偶遇一家咖啡馆，门前排起长队，要十分钟才能进门，特别的体验加强了顾客黏度。

未来的商业地产，将超越仅仅卖衣服这个传统模式，基于互联网进行改造，给顾客特别的体验，这样才能提高潜在顾客光顾商场的频率以及消费金额，将商业地产的潜在价值进一步挖掘。

全息生活服务商

此前，协信在无锡开发了一个被命名为“未来城”的全新产品线。上述项目包括住宅、商业、办公，是一个非常美妙的小镇。

“依托产业和商业的规划，专注商业+产业驱动的城市更新模式，实现城市存量的发展，走出一条新型城镇化的破局之路是协信对未来五年战略的思考。”商业嗅觉灵敏的刘爱明已经发现，未来的房地产行业竞争，将不仅仅局限于单一产品类型，只有发挥多种业态的协同竞争力，企业竞争才会具有优势。

协信希望将住宅、商业、办公楼，乃至酒店、工厂都融为一体。未来的定位不仅仅是一个房地产开发商，更是一个商业和产业的运营商和服务商。

2009年，协信展开了一系列产业园的改造。经过几年经验的积累，集成开发成为一个具有多方优势的模式，商住产分开打造的旧模式会失去很多机会。

“3D城市运营商”、“全息生活服务商”是协信为自己的定位。客户可以住在协信开发的住宅里，并获得近在咫尺的增值服务。

协信在重庆有一个总部园，一些大企业入驻之后，客户就可以住在总部园内的酒店里，降低了成本。

此前，国内对总部基地的开发，仅仅限于办公，配套的酒店、住宅、商业以及其他的生产、生活服务配套多不具备，这给入驻的企业带来很多不便。协信的重庆总部基地就配有5万平方米左右的商业，园区的企业和白领因此能够享受到商业的便利。